购买房子只有协议书的合法性需结合协议内容及法律规定判断。以下分不同情况详细说明：
购买房子只有协议书是否合法，关键看协议是否符合法律规定及双方真实意思表示。

1. 若协议内容完整、双方自愿签订且不违反法律强制性规定：
- 协议具有法律效力，双方需按协议履行义务（如支付房款、交付房屋等），但未过户不代表取得房屋所有权。
2. 若协议存在欺诈、胁迫或恶意串通情形：
- 协议可能被认定为无效，买方无法依据协议主张房屋权利，还可能面临房款损失风险。
3. 若协议未明确房屋基本信息、价款、履行期限等核心条款：
- 协议可能因“内容不明确”被认定为未成立，无法约束双方行为。
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购买房子只有协议书的合法性，可依据《民法典》等法律法规的具体条款分析：
根据《民法典》第四百六十五条（原《合同法》第四十四条），依法成立的合同受法律保护，自成立时生效。若购房协议明确约定房屋名称、数量、价款、履行方式等核心内容（符合《民法典》第五百九十六条关于买卖合同的要求），且双方具有完全民事行为能力、自愿签订，则协议合法有效。但需注意，《民法典》第二百零九条（原《物权法》第九条）规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”，仅签订协议书未过户的，买方未取得房屋所有权，仅享有要求卖方履行过户义务的债权。综上，协议书本身可能合法，但不代表房屋产权已转移。
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购买房子只有协议书时，以下特殊情况会影响处理结果：
1. 房屋为“一房二卖”情形：若卖方就同一房屋与多个买方签订协议书，即使你签订的协议合法有效，若其他买方已办理过户登记，你无法取得房屋所有权，只能向卖方主张违约责任。此时处理重点从“争取产权”转为“追回房款并索赔”。
2. 协议存在“预告登记”情形：若你在签订协议书后办理了预告登记，根据《民法典》第二百二十一条，卖方未经你同意处分房屋（如抵押、再次出售）的行为不发生物权效力，此时你可优先要求卖方办理过户，不受卖方后续债务影响。
3. 房屋为“继承未分割”情形：若卖方出售的房屋是继承所得但未办理继承过户，卖方签订的协议书可能因“无权处分”效力待定，需所有继承人追认后才有效。若有继承人反对，协议可能无效，你需重新与继承人协商或主张卖方违约。
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购买房子只有协议书时，需避免以下常见错误操作：
1. 未核实卖方产权资格：直接签订协议却未查验卖方房产证原件、是否存在抵押/查封，可能导致协议因卖方无权处分而无效，例如卖方隐瞒房屋已抵押给银行的事实，买方支付房款后无法过户。
2. 未留存关键履行证据：仅签订协议却未保留房款转账记录、房屋交接凭证，一旦卖方反悔，买方无法证明已履行义务，例如现金支付房款未让卖方写收条，诉讼时无法举证已付款。
3. 擅自入住未过户房屋：认为签订协议就“拥有房屋”，未过户即装修入住，若卖方因债务问题导致房屋被法院查封，买方可能被强制腾房，装修损失无法追回。

若你已出现上述错误操作，建议尽快联系律师评估风险，制定补救方案。

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