二手房交易风险有哪些

买二手房需避开哪些风险和“坑”？法律风险是关键。以下为你列举并举例：
1. **一房多卖**：若卖方先签合同后又转卖第三方并完成过户，买方将无法取得所有权。例如，买方签合同付部分房款后未及时网签过户，卖方又高价卖给他人并过户，原买方只能追讨违约责任，交易目的落空。
2. **房屋被查封**：交易中若卖方因债务纠纷致房屋被法院查封，买方即使付大部分房款也无法过户。比如卖方未清债务被查封，买方不知情签约付款后，交易中止，买方可能需漫长诉讼追讨房款。
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买二手房如何规避风险？法律依据是交易安全的核心，尤其在产权转移方面。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
该条款明确过户登记的决定性作用。若未过户，买方即便付款并入住，也无法取得所有权，不能对抗第三人（如卖方一房多卖）。例如，卖方隐瞒抵押事实，买方签约付款后，银行有权拍卖房屋，买方因未过户只能追讨债权，面临房屋被执行、房款难追回风险。因此，务必确保产权无瑕疵且完成过户。
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买二手房要注意哪些特殊情况？这些例外可能影响交易，需提前了解：
1. **共有产权未全同意**：若房屋为夫妻或其他共有财产，卖方仅获部分共有人同意即出售，其他共有人事后拒绝追认，买卖合同可能因无权处分无效，买方需返还房屋，虽可索赔但交易目的落空，增加成本。
2. **“买卖不破租赁”适用**：二手房出售前已出租且租约未到期，买方需履行原租约。若买方自住，长期租约影响入住；若租金低于市价，影响投资收益。建议交易前核实租约，协商解约或调整。
3. **地方政策变动**：如调控政策出台（提高首付、调契税、限购），可能导致买方资格不符或税费增加，无法履约。例如，个税从1%提至2%增加成本，或买方因政策失资格违约。建议提前预判并在合同约定应对条款。
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买二手房需识别哪些核心风险？从产权、资金、质量等方面分析：
1. **产权不清晰**：卖方非唯一产权人、房屋有抵押/查封未解除，将致无法过户，买方可能钱房两空。签约前务必核实房产证、婚姻证明、抵押查封情况。
2. **资金监管缺失**：大额房款直接转卖方个人账户，易出现挪用、拒过户或过户失败后难追回房款问题。
3. **隐性质量问题**：主体结构损坏、漏水、电路老化等未告知，买方收房后需承担高额维修费，影响居住体验和房屋价值。
4. **附加属性纠纷**：学区名额被占用、原房主户口未迁出致买方无法迁入，影响房屋实际使用需求。